Preguntas frecuentes

Bien de familia

El inmueble registrado como Bien de Familia no puede ser enajenado sin previa desafectación y tampoco puede ser gravado sin cumplir con el requisito señalado en el art. 37 de la Ley 14.394 que lo regula. El bien no podrá ser ejecutado por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra. Se exceptúan las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente al inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. 37 o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Cualquier persona que sea titular de un bien inmueble con destino de vivienda familiar, cualquiera sea su valuación fiscal. En caso que existan condóminos (más de un titular), deberá existir parentesco entre ellos. Podrá afectarse también un inmueble destinado a explotación (rural, comercial, taller, industrial, etc.), pero estará sujeto a que su valuación fiscal no exceda un límite establecido. Puede existir también la posibilidad de que el inmueble sea vivienda familiar y además tenga destino de explotación (comercio, rural, taller, etc.). En este caso no hay limitación de la valuación para su afectación.
La existencia de una hipoteca vigente que grave el bien, no es obstáculo para la afectación al régimen de Bien de Familia (conforme articulo 43 de la Ley 14.394).
Todos los titulares de dominio. Si hubiera Declaratoria de Herederos (o sea, que el bien fue recibido por sucesión), deben concurrir todos los que consten como tales. Los menores de 21 años deberán ser representados por quien ejerza la patria potestad. Los titulares podrán ser representados por otra persona, quien deberá ser mayor de 21 años. El poder otorgado deberá serlo por ante escribano público, o carta autorización con firma certificada ante escribano público, Registro Público de Comercio, Juez de Paz o Secretario de Juzgado. En estos casos, el documento deberá contener como mínimo: datos de/l el/los titular/es del inmueble (nombre y apellido completo, estado civil, tipo y número de documento, domicilio, nacionalidad), datos del representante, datos del inmueble (domicilio, nomenclatura catastral, inscripción de dominio, etc.), descripción del grupo familiar a designar como beneficiario (nombre y apellido, parentesco, si es mayor o menor de edad, estado civil, nacionalidad y si habita o no el inmueble) y por último indicación del destino del inmueble (si es vivienda familiar, mixto o explotación).
Título de propiedad (original) : si el dominio del bien corresponde por varios títulos, deben presentarse todos ellos. Si el lote que se describe en el título ha sido modificado por plano de subdivisión, replantamiento, etc., debe acompañarse el plano. Si el bien ha sido recibido por sucesión, deberá acompañarse título original (de cuando adquirió la persona fallecida), y testimonio de la Declaratoria de Herederos de donde surja la titularidad que se invoque. Como caso de excepción, y ante la posibilidad de la falta de título de propiedad por encontrarse el mismo depositado en una institución de crédito, deberá acompañarse un Certificado de Resguardo, que consiste en una copia del documento certificada por responsable de la misma y su manifestación de la retención del original. Documentación que acredite parentesco (originales) : entre los titulares y entre éstos con los beneficiarios. De acuerdo al art. 36 de la ley 14394, podrán ser beneficiarios: …el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos, o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad, que convivieren con el constituyente. Los parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad serían los hermanos, tíos y sobrinos. Se cumplirá tal requisito con certificados de nacimiento, de matrimonio, Libreta de Matrimonio civil, o Declaratoria de Herederos. Por ejemplo, si los titulares son los cónyuges, y los beneficiarios los hijos de ambos, debe acompañarse Libreta de matrimonio o certificado de matrimonio y nacimiento de los hijos. Si el titular fuera una persona de estado civil soltero, y los beneficiarios fuesen sus padres, acreditará el parentesco con su partida de nacimiento. Si la documentación acompañada estuviera expedida en idioma que no sea castellano, deberá acompañarse traducción realizada por traductor oficial. Constancia de CUIT, CUIL o CDI (originales): que podrá extraerse de la página web del ANSES. Documento de identidad de los constituyentes (originales). Fotocopias: de títulos de propiedad, documentación que acredite parentesco y constancia de CUIT, CUIL o CDI.

Ley de Alquileres

Propietarios

Seleccionamos los medios más aptos de acuerdo a la propiedad. Los medios de mayores resultados son los gráficos: publicaciones de diarios y revistas locales, revista inmobiliaria “Tendencia Inmobiliaria”, Internet, cartelera inmobiliaria, folletería en caso de emprendimiento, y uno de los medio que mejores resultados esta dando es el de la recomendación “boca a boca” generado por nuestra amplia cartera de clientes.
No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad está en cartera porque cada propiedad tiene características diferentes y por lo tanto no se puede generalizar. Leonardi Propiedades puede realizar un análisis de su propiedad y estimar en cuánto tiempo se puede vender o alquilar su propiedad de acuerdo con las características particulares de la misma, de la demanda en el mercado actual y de la experiencia adquirida en inmuebles de similares características.
La autorización de venta o alquiler es un documento que se firma entre el propietario y Leonardi Propiedades donde se autoriza a la inmobiliaria a efectuar el ofrecimiento de su propiedad por un período determinado, y donde además se establece cuál es el precio de venta o alquiler de la misma, cómo va a ser la forma de pago y los honorarios a pagar, siendo esta práctica un requisito legal.
Por lo general, nosotros exigimos un plazo de autorización de 120 días. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestras tareas de promoción con comodidad. Con relación al plazo de la misma, su duración se basa en que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos para presentar el producto, contactar los posibles interesados, y los gastos de inversión publicitaria y material de promoción son importantes y requieren de tiempo para ver los resultados.
Dentro de la autorización que usted firma se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.
Debe presentar la documentación que acredite titularidad de dominio sobre el inmueble a ofrecer (escritura pública), planos aprobados de construcción si los posee y documento de identidad.
Porque garantiza prolijidad, seriedad y transparencia en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones, no dando lugar al “doble dialogo” o a especulaciones derivadas del manejo paralelo de negociaciones.. Asimismo, nosotros ofrecemos una política de comercialización amplia, ya que nuestra prioridad está en el interés del propietario, es por eso que todos nuestros ofrecimientos son compartidos con colegas que nos puedan aportar potenciales clientes, sin ocasionarle al propietario mayores gastos.
En termino general la comisión que se cobra en el caso de venta es del 3% y es variable en el caso de alquiler ya que depende de varios factores: posibilidad de que el propietario deje la propiedad en administración (cobro de alquileres por la inmobiliaria), valor del inmueble, renovación de alquiler o nuevo alquiler, entre otros.
Todos los costos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la comercialización de su propiedad son asumidos por Leonardi Propiedades.

Alquiler

Por ley el contrato de alquiler, puede ser rescindindido a partir de los 6 meses con 60 días de preaviso, pagando al propietario una multa equivalente a un mes y medio o a un mes de alquiler según el caso. Ley 23.091 Art. 8 y 29Bis.: “EL LOCATARIO podrá, transcurridos los SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA DIAS de la fecha en que reintegrará lo arrendado.- EL LOCATARIO, de hacer uso de la opción resolutoria en el PRIMER AÑO de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente UN MES Y MEDIO de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de UN SOLO MES si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.
Para poder alquilar un inmueble se debe presentar un garante con propiedades a su nombre, recibo de sueldo o certificación de ingresos, y por sobre todo buenas referencias personales y comerciales. Nuestra cartera de locatarios esta formada por selecto grupo de clientes con un alto grado de cumplimientos en sus obligaciones.
Por ley, es un mes de depósito por año de alquiler. Pero es de práctica generalizada abonar un solo mes en carácter de depósito en garantía.
Una vez seleccionado el inmueble para alquilar, el interesado realiza una propuesta de alquiler formalizada con una reserva en donde se especifican las condiciones del alquiler (Precio, plazo, condiciones generales, entre otras). Con la reserva el futuro locatario se garantiza que la inmobiliaria no ofrezca más este inmueble. La propuesta juntamente con las referencias, garantias presentadas y perfil del interesado es evaluado por el propietario y la inmobiliaria. En caso que fuera aceptada se continua con la operación de alquiler y firma del contrato de locación. En caso de no ser aceptada la propuesta se reintegra la reserva.

Venta

Una vez seleccionado el inmueble para la compra, el interesado realiza una propuesta de compra formalizada con una reserva en donde se especifican las condiciones de la compra (Precio, forma de pago, entrega, designación de escribanía, entre otras). Con la reserva el futuro adquirente se garantiza que la inmobiliaria no ofrezca más este inmueble. La propuesta es evaluada por el propietario. En caso que fuera aceptada se continua con la operación de venta la cual puede formalizarse en primera instancia con un boleto de compra venta y con la entrega del 30% del valor del inmueble, para luego finalizar con la firma de la escritura traslativa de dominio cuando simultáneamente se entrega el saldo de precio y el comprador toma posesión del inmueble adquirido. Esto es solo una secuencia ejemplificativa, la cual puede variar en múltiples formas de acuerdo a cada caso en particular. En caso de no ser aceptada la propuesta se reintegra la reserva.

General

Porque Usted estaría eligiendo a un solo broker inmobiliario que le garantiza prolijidad, seriedad y transparencia en el manejo de la información y conducción de las negociaciones, usted encontrará un asesoramiento legal indispensable, y una verificación exhaustiva de la documentación del inmueble a adquirir. Para que la búsqueda sea exitosa y se pueda optimizando el tiempo al máximo debemos formar un perfil de sus necesidades que surgen de charlas y visitas a inmuebles, así es que cuanto mas lo conozcamos mejor será nuestra elección de inmuebles a ofrecer. Si Ud. Se maneja con varias inmobiliarias deberá repetir esta ejercicio con cada una de ellas si desea optimizar su búsqueda.
Cuando Leonardi Propiedades no posee dentro de su cartera de propiedades la propiedad que usted busca inmediatamente se comunica con sus colegas para ver cuál de ellos posee la alternativa más interesante. La comisión que Ud. debe abonar sigue siendo una sola, por lo tanto ud. no tiene ningún cargo adicional.