BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Balcones

El reglamento no puede contradecir lo que estipula la ley en cuanto le acuerda a ciertas cosas el carácter de común de uso exclusivo.

Debemos recordar que todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en si mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes. Tales las estructuras, los muros, los techos, las losas , el terreno, el balcón.Lo propio es solo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio.-

Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso común del edificio.

Alberto Aníbal Gabás dice en su “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal” “Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente.

Es común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro.

En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de ésta.

En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia, utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el “cubo de aire” interno que encerraría el balcón también es de propiedad privada.

El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello no le quita el carácter común, lo que implica que, el mantenimiento y reparación y/o conservación, estará a cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural.”

En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón, entiende que “es una forma de parte común”. Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una “losa o continuación de ella como base de una unidad”; es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluido dentro de lo que se denomina “muros maestros” y “techos”, indicados en el inc. a del art. 2 de la ley 13.512”.

Sobre el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma legal, al hablar de “cosas de uso común”, sólo hace una enumeración taxativa.

Aclara más adelante el citado profesional que el balcón, por tanto, no es un bien común “de uso exclusivo”. Consideramos que es efectiva la apreciación, coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha asignatura debe dársele tanto al balcón que da al frente del edificio como a aquel que es interno.

Otros autores interpretan que los balcones, atento a la función que tienen asignada, constituyen “superficie aparte” del inmueble, ya que forman parte de la estructura del edificio. Se agrega, al respecto, que el balcón es parte de las cosas comunes señaladas en el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley 13.512, le está prohibido a cada propietario “cambiar la forma externa del frente”.

El balcón como inserto a toda su estructura, le pertenece a todos los copropietarios del edificio.

El dueño del departamento lo es del espacio, y todos, lo son de la estructura.

Desde este punto de vista el balcón es de propiedad común y de uso exclusivo.

En consecuencia con lo anterior, los daños en la estructura (que no sean imputables a alguien en particular) deben ser solventados por todos.

Los daños en el interior del balcón, incluyendo sus revestimientos, como ser mosaicos, pintura (del lado de adentro), etcétera, deben ser solventados por el dueño del departamento (dueño del departamento con balcón).

Al efecto la jurisprudencia ha establecido:”La reparación de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los propietarios está a cargo del Consorcio (Cám Nac. Esp.Civi y Com Sala 4ta.31/5/1983 JÁ 1984-IV-129 “

Por lo expresado precedentemente no encuentro en el reglamento ninguna estipulación que se haya apartado del principio antes referido,el balcón del piso 7º es un bien común de uso exclusivo, es decir , que todo lo referido a las reparaciones del contrapiso o armazón, como bien inserto e los planos horizontales apoyados sobre muros maestros, tiene ese carácter, auqneu el revestimiento se a de propiedad y su conservación a cargo de los titulares exclusivos de cada departamento.-

El carácter exclusivo que le acuerda la ley a ciertos espacios es del uso no de la propiedad, que sigue siendo um bien común del consorcio em condomínio com los demás propoietarios.- “Las partes comunes de uso exclusivo son aquellas que por su ubicación no pueden usarlas todos los propietarios (Cám Nac Civ Sala B 28/4/00 Já 2000-IV 1979-III-373

“Tratándose de um bien común de uso exclusivo-balcón-mientras el domínio se encuentra em cabeza de todos los propietarioos , su uso es exclusivo del titular de la unidad a la que accede directamente (Cama Nac. Civi Sala D 23/2/1993 JÁ 1994-I-118

Dra.Diana C. Sevitz