ALQUILERES: ALGUNOS TEMAS A TENER EN CUENTA por el Dr. Luis Abatti y Dr. Ival Rocca

1. Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) ‑aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada‑. Los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, día, semana, quincena, mes, semestre, año, etc.

La Ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928 (ver comentario Rocca, Abatti, y Rocca –h‑, “Desindexación y convertibilidad del austral”, La Ley, ADLA, 1991-B-1752,) prohibió reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había sido impuesta en su art. 3º, por la Ley de Alquileres 23.091 (ver comentario Abatti, Dibar y Rocca –h‑, “Teoría y práctica de la nueva ley de alquileres”, en La Ley, ADLA, Suplemento Esp. 12, XI/84); a su vez, la inconstitucional resolución 144/93 del MEOySP, que comentamos más abajo, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.

2. Moneda de pago. Al modificar las ley 23.928 los arts. 617 y 619 del Código Civil, se pueden concertar alquileres en moneda extranjera, por derogarse la prohibición del art. 1º de la ley 23.091.

El precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler ‑desalojo y cobro‑ y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues el pago sería parcial.

3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pagar el alquiler:

a) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, será a los usos y costumbres del lugar;

b) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del locatario;

c) Forma y prueba. La prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implicará cancelación de las obligaciones anteriores” y“ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente.